Due dei fattori più importanti da considerare nel momento in cui si imposta una operazione immobiliare sono il ROI e il ROE.
Ma di che cosa si tratta?
Il ROI (dall’inglese “return on investment”, ovvero ritorno sull’investimento) è costituito dall’utile ricavato dall’operazione diviso il capitale investito complessivo, il tutto moltiplicato per 100. Per semplificare ad esempio se acquistassi un immobile a €.200.000,00 (inclusi tutti i costi quali ad esempio spese accessorie e imposte), e lo rivendessi a €.250.000,00, avrei un utile di €.50.000,00. Dividendo questo utile per il capitale investito di €.200.000,00 otterrei un ROI del 25% (0,25×100). Il ROI normalmente si calcola su base annua, quindi se l’orizzonte temporale dell’operazione fosse, nel caso precedente, di 6 mesi, il ROI annuo non sarebbe del 25% bensì del 50%.
Il ROE (dall’inglese ”return on equity”, ovvero ritorno sul capitale investito) è costituito dall’utile ricavato dall’operazione diviso il capitale investito, il tutto moltiplicato per 100. Nell’esempio precedente se il capitale personale dell’investitore ammontasse, ad esempio, a €.30.000,00, mentre i restanti €.170.000,00 fossero stati forniti da una Banca, il costo del denaro preso in prestito andrebbe sottratto dall’utile dell’operazione (poniamo siano €.5.000,00 per interessi) che quindi scenderebbe a €.45.000,00; questo valore andrebbe diviso per il capitale proprio investito, ovvero €.30.000,00. Il risultato sarebbe di un ROE su base annua pari al 150% (1,5×100), che nel caso di chiusura dell’operazione in 6 mesi, aumenterebbe addirittura al 300%.
E’ sempre consigliabile effettuare operazioni immobiliari utilizzando meno capitali propri possibili, questo per massimizzare il ROE, e sempre partendo da un ROI stimato a business plan in misura soddisfacente in base all’orizzonte temporale ed al rischio di ogni singola operazione.
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