Uno dei primi strumenti che chi si affaccia al mondo degli investimenti immobiliare impara ad utilizzare è quello della cessione del preliminare, o cessione del compromesso.
Il Codice Civile disciplina la cessione del contratto in generale agli articoli 1406 e seguenti, prevedendo che ciascuna parte possa sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite e purchè l’altra parte vi consenta.
Questo istituto giuridico si applica sovente in ambito immobiliare in quanto, se ben pianificato, può consentire ottimi profitti a fronte di un basso investimento iniziale. Lo schema classico è il seguente: individuare un immobile appetibile e acquistabile a un prezzo vantaggioso e aderente al business plan (che non dovrà mancare), formulare una proposta di acquisto, stipulare un contratto preliminare (che dovrà contenere specifiche clausole affinchè si possano ridurre al minimo i rischi per l’investitore), sviluppare l’immobile (a volte non è necessario), individuare un terzo interessato all’acquisto dell’immobile e infine cedere il contratto preliminare al terzo, che stipulerà quindi il rogito di compravendita con il promittente venditore originario.
La cessione avverrà a titolo oneroso, quindi dietro a un corrispettivo in denaro, e in tal modo l’investitore potrà potenzialmente ottenere un ROI, ma soprattutto un ROE, molto interessanti.
Questa strategia tuttavia, all’apparenza abbastanza semplice, nasconde numerose insidie e diversi profili da analizzare (commerciali, giuridici e fiscali, ma non solo) e necessita di diverse accortezze affinchè possa essere portata a termine con profitto.
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