La Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 (e che quindi entrerà in vigore il 18 dicembre 2025), introduce, all’art. 44, alcune fondamentali e rivoluzionarie modifiche volte alla tutela della libera circolazione dei beni immobili, modificando gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile.
La novità più eclatante, che riguarda tutti coloro che fino ad oggi hanno avuto difficoltà o timori nell’acquistare immobili provenienti in tutto o in parte da donazioni, è contenuta nel nuovo art. 563 che stabilisce come l’eventuale azione di riduzione della donazione, esperita nei confronti del donatario dagli eredi che ritengano di avere subito una lesione delle proprie quote di legittima, non pregiudichi i terzi ai quali il donatario ha venduto gli immobili donati. Prima di questa riforma, invece, gli acquirenti di un immobile donato erano soggetti, per un certo tempo, al rischi che i legittimari lesi potessero, dopo avere esperito vittoriosamente l’azione di riduzione, agire in restituzione contro di essi. Questo rendeva difficoltosa la circolazione di questi immobili e poteva porre inoltre ostacoli all’accesso al credito fondiario. La tutela dei legittimari lesi diventa così oggi una mera tutela patrimoniale, potendo gli stessi, in caso di alienazione del bene da parte del donatario, unicamente richiedere ad esso una compensazione in denaro nei limiti del reintegro della propria quota.
Questa riforma, molto attesa da tutti gli operatori del settore, da un lato indebolisce le tutele poste a favore dei legittimari lesi da una donazione, ma dall’altro, per quello che riguarda il settore immobiliare, apre a nuove possibilità e finalmente rende molto più agevole acquistare un immobile (ed eventualmente richiedere un mutuo) proveniente da una donazione, equiparandolo sostanzialmente all’acquisto di un bene proveniente da una normale compravendita.
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